Har du problemer med å logge inn? Trykk en gang på "Hellasforum.no" øverst på siden først, så kan du prøve å logge inn igjen. Oppdater bokmerket ditt fra www.hellasforum.net til www.hellasforum.no.


Logg inn med Facebook eller Google!

Å investere i bolig i Hellas

Started by Kalimera, 05. Jan 10, 17:29:50

Previous topic - Next topic

Kalimera

Synes det er kjempebra at du blander deg inn!

I det siste innlegget er det jo mye subjektivitet som kommer inn og jeg synes det er veldig ok at dette blir kommentert. Det er nemlig ikke fasiten for alle som jeg presenterer. Det hender jeg tenker noe og ikke får uttrykt dette riktig. Når jeg skriver denne setningen du refererer til tenker jeg helt spesifikt på bygg som er bygget ene og alene for turister som eksempelvis større komplekser med badebasseng. Du finner mange av dem 2 - 5 kilometer fra Chania og Rethymnon bl.a.

Mange av disse er bygget som hus for sommeropphold. Hvorvidt de brukes noe særlig om vinteren vet jeg ikke.

Selv er jeg 100% enig det du beskriver. Personlig ville jeg hatt en Helårsbolig av god kvalitet nær eller i en by som lever hele året.

Jeg lik mange andre her på forumet liker jo \"det greske\"! Jo mer gresk jo bedre! Jeg foretrekker derfor å holde meg borte fra Hellas i juli og august og foretrekker faktisk april/mai og september/oktober og november i dette fantastiske landet.

Kalimera

Jeg fortsetter litt med egne erfaringer og tips med INVESTERING i eiendom som fokus. Denne gangen tar jeg noen av de enkle momentene relatert til........

........FINANSIERING    -    i Norge eller i utlandet?

Når man skal realisere drømmen om en bolig i Hellas, skal selve kjøpet finansieres.

KJØPET:

De vanligst former for oppgjør:
-   Oppsparte penger av hele kjøpesummen med omkostninger her   hjemme
-   Kombinasjon av oppsparte penger og lån i Norge
-   Kombinasjon av oppsparte penger og lån i Hellas
-   Kombinasjon av lån i Norge og lån i Hellas (100% finansiering for den som ikke har oppsparte penger, men som har en grei betjeningsevne)

Mange spørsmål reiser seg relatert til de ulike kombinasjoner som jeg nevner over:
Skal man bare betale renter? I Norge? I Hellas? Bør rentene være faste eller flytende? I Norge? I Hellas? Hvor lang tid skal lån løpe? Hva med valutarisiko? Bør lån som kjøpes i EURO lånes i EURO selv om man tar opp lån i Norge? Er noen av de bedre enn andre?

Det finnes ikke 2 kjøpere som har identisk økonomi, så jeg forsøker å ta dette litt generelt.

Har man penger, overføres disse i norske kroner. Man kjøper stort sett i EURO; noen opererer i Pund Sterling og dollar. Greit å se litt på vekslingskursen  :blackeye:

Som oftest er det greiest å låne i Norge hvis man har et finansieringsbehov såfremt man kan stille sikkerhet i egen eiendom. Bankene her hjemme er ganske så fleksible og kan "snakkes med". Man har også fradrag for renter på den årlige selvangivelsen. Historien har vist oss at i det lange løp er flytende rente å foretrekke fremfor fast rente over tid. Jeg vurderer ikke valutarisiko i dette innlegg.

Ser man på finansiering i Hellas, kan dette være greit når man må låne hele kjøpesummen eller nesten hele. Del opp lån i Norge og i Hellas. Fordelingen bestemmer du selv.

Vær obs på at det er ganske stor forskjell på bankene i Hellas. Den absolutt mest profesjonelle "banking" foregår i Athen. Alle avgjørelser tas her for de fleste bankers vedkommende. Filialene i distriktene fremstår som regel bare som en slags forlenget "salgsarm" av hovedkontoret. Kompetansen er derfor ofte ikke den beste her. Etter det jeg har opplevd, drives mye av bankvirksomhet i Hellas slik jeg erfarer fra Norge i 1970 årene.

Apropos GODT KJØP ?!? Et godt tips ved å bruke (teste) gresk bank er at du kan få stipulert en riktig pris på eiendommen som du vil kjøpe. (Jeg har benyttet meg av dette).
Eksempel: Du vet at banken gir en finansiering på inntil 70% av kjøpesummen. Det står på internett og det forteller de også. Si du vil ha 70% finansiering! En ingeniør vil besikte boligen og verdisette den overfor banken. Banken kommer med sitt tilbud til deg. I de fleste tilfelle jeg har vært borte i, kommer banken til deg og sier at du får låne et lavere beløp. Altså er det beløpet du får låne 70% av den verdien ingeniøren har stipulert. Så enkelt kan det derfor være å sjekke at du faktisk gir en riktig pris. Nå har du et fint utgangspunkt for å ta en prat med selger igjen. Ny pris kanskje?

Et par nyttige opplysninger relatert til lån i Hellas:

-   Husk at lån som hovedregel skal være tilbakebetalt når du fyller 70 år (noen banker 75 år). Synes man at avdragstiden blir vel kort, tar man med for eksempel barn med som medlåntaker. På denne måten kan lånet utvides i enkelte tilfelle fra 10 års nedbetaling til 40 år. Det er yngste meddebitor som legges til grunn for lengde på lånet. Dette kan også være smart vedrørende senere arv.

-   Vurder om lån skal tas opp i swiss franc som historsik har vært veldig stabil mot kronen. Det er ofte meget hyggelig fastrentetilbud i denne valuta. I skrivende stund er renten 3,7% for 5 års rentebinding.

-   Etter å ha "saumfart"  de fleste bankene, har jeg funnet ut at de er ganske forskjellige. Personlig har jeg opplevd Alpha bank og Bank of Cyprus som tilfredsstillende, kanskje sistnevnte som mest fleksibel, mest moderne og den med best erfaring fra moderne banking.

-   En av de mest konservative, men absolutt rimeligste bankene er ATE bank (landbruksbanken). Dette var pr 2009 den eneste banken som ikke tok etableringsgebyr på lån med sikkerhet.

-   Avhengig av hvor mye du skal låne opereres med "contract price" og "commercial price".  Snakk med advokaten om dette!!

-   Vet du at det finnes spesielle lån til de som kjøper gamle steinbygninger/steinhus i visse områder for å renovere disse? Den greske stat subsidierer lån via enkelte banker til meget lave renter og lang tilbakebetalingstid.

-   Vet du at du kan bygge ut et prosjekt for kommersielt utleie i 5 år (og deretter salg), og få 50 - 60% av byggekostnadene dekket direkte fra EU sitt økonomisk program for utvikling av turisme i enkelte deler av Hellas? NB! Faktisk meget attraktive områder! Jeg kan gi noe mer generell info om dette, hvis det skulle være interessant for noen.

-   Tenker du på utleie; ikke glem EOT ved korttidsutleie; kan ta litt om dette i neste innlegg.

Når lån skal tas opp; hvilken kjøpesum kan jeg strekke meg til?
Hvor mye skal jeg betale i måneden på lån?
Kan jeg tjene penger på utleie?

I neste innlegg tar jeg for meg et par konkrete regneeksempler på kjøp/lån, utleie, litt om verdiutvikling m.m. La oss se om det er mulig å kunne realisere drømmen om en feriebolig i Hellas.
Jeg tror faktisk at noen kan bli svært positivt overrasket!
 :icon_smile:

Kalimera

Da \"kjører\" vi på med noen tall og noen ideer om finans og utleie og ikke minst finne leietakere.

FINANSIERIG forts.................

Hvordan konkret å finansiere kjøpet av leilighet/hus i Hellas?

Her har vi ulike utgangspunkt med hvor vi vil kjøpe, hvor mye penger vi selv har osv. osv.
Skal vi leie ut eller ikke? Skal vi bruke leiligheten om sommeren, eller vår og høst eller kanskje på vinteren?

Jeg tar for meg et par eksempler hvor utleie er sentralt i finansieringen. For ikke å komplisere regnestykket for mye har jeg ikke tatt i betraktning skattelette i Norge på renter, skatt på utleie, formuesbeskatning, eventuell skatt på gevinst, EOT regler har jeg sett bort i fra, da vi snakker om langtidsutleie; altså over 3 måneder.
Jeg forutsetter 5% p.a. i renter på norsk lån, det samme på gresk lån. Ingen nedbetaling av norsk lån; nedbetaling av gresk lån som annuitet over 20 år. Prisstigning på 5% p.a. over en 10 års periode.

Leilighet/hus (3 roms) 60 kvm A areal (gjerne også noe større når B areal legges til). For ca 2500 EURO pr kvm A areal får du et fint og sentralt bosted ved sjø og by eller eksempelvis på fjellet. Jeg snakker da om nybygde og bra beliggende eiendommer (nye forskrifter fra 2004) enten som vanlige betonghus eller som steinhus ved sjø eller på fjellet. Pris 150 000 EURO (NOK 1 230 000,-)

De fleste foretrekker å være i Hellas om sommeren og/eller vår/høst. Det er derfor ganske så vanskelig for ikke å si umulig å leie ut boligen sin såfremt man da ikke har en bolig med hybel (som enkelte har). Hvordan å leie ut? Jo, finn en av de mange byene ved sjøen i Hellas som har universiteter og høyskoler. Her er det press i boligmarkedet om vinteren (også vår og høst). Erfaringsmessig får man rundt 400 EURO for en fullt møblert leilighet på 60 kvm pr måned. Utleietid ca 9 måneder i året til studenter.
Har man 530 000,- NOK i egenkapital og trenger å låne kr 700 000,- i NOK, vil man etter lagte forutsetninger ha en kostnad månedlig på ca NOK 800,-. Regner vi inn stipulert prisstigning over 10 år, vil investeringen brto på NOK 530 000,- ha gitt en pro anno avkastning på noe i nærheten av 9% !!

Alternativ 2 og etter min vurdering kanskje den beste investering som gjøres i Hellas i dag gjøres ved kjøp/bygg av lite steinhus i fjellet eksempelvis opp for Delphi i Arachova / Parnassos område (et av de største pressområdene på fritidseiendommer i Hellas). Ca 14 - 16 uker kan leies ut på vinteren. Langweekend i vinterhalvåret betales med ca 1000 EURO !!! for en slik hytte. Et annet alternativ er Kalavrita på Peloponnes; også populært blant Athenerne.
Selvfølgelig er du på fjellet; "svalt og godt om sommeren (30 -32 maks)", en halv time til sjøen, 1 time og 45 minutter til Athen.

I dette tilfelle lånes hele kjøpesummen; NOK 700 000,- og EURO eller CHF tilsvarende NOK 530 000,- nedbetales som annuitet over 20 år; rente 5% p.a.
Leies ut til en aktør som tar ca 30% av bruttofortjenesten for å ordne opp med utleie. Netto utleieinntekter dekker i dette tilfelle alle lånekostnadene på begge lån slik at man tilnærmelsesvis ikke har finanskostnader i 10 års perioden. Man disponerer boligen selv i ca 8 måneder i året.

Ser man på dette regnestykket blir det faktisk enda mye bedre. Ingen egenkapital betales inn da prosjektet er fullfinansiert med lån. Brto fortjeneste etter 10 år er ca 770 000,- NOK når lån er betalt inn under forutsetning 5% stigning av verdi hvert år.

Er så dette realistisk? I teorien og med de gitte forutsetninger; JA! Selvsagt kan alle faktorer være usikre. Ser man imidlertid på de siste 10 år og forventer noe av det samme i fremtiden, er det grønt lys!

Kanskje går man sammen flere og bygger et større kompleks og får 50 - 60% i EU midler til prosjektet. Som investering kan det vel ikke gjøres noe særlig bedre??

Admirala

Jeg intervjuet en gang en bankrådgiver, som ikke kunne forstå hvorfor ikke flere investerte i fast eiendom framfor å tegne pensjonsforsikring. Hans poeng var at om folk f.eks kjøpte seg en fritidsbolig, og heller betalte lånet ned på den framfor å kjøpe pensjonsforsikring, kunne de nyte godt av investeringen fra dag én. Som han sa, ingen vet om de lever lenge nok til å nyte godt av en pensjonsforsikring, men en fritidsbolig kan man nyte i 20 - 30 år før man blir pensjonist.

På spørsmål om det kanskje ikke ble litt kjipt å selge fritidsboligen når (hvis) man ble pensjonist og trengte penger, så han at mange klarer seg på den pensjonen de får fra staten, særlig om de har nedbetalt gjelden sin og kan dra på ferie til egen bolig. Videre fortalte han at det ble mer og mer vanlig for pensjonister med ekstra pengebehov å låne penger på fast eiendom, og ikke betale tilbake,  banken fikk pengene tilbake ved salg av eiendommen når man døde. Litt kjipt for arvingene, men man kan jo bare nyte livet når man er i live... Ungene klarer seg alltids!
What is beautiful is good and who is good will soon be beautiful. (Sappho)

http://www.visitnafplio.net
http://godgreskmat.wordpress.com

Mixelite

- og om man nå skulle måtte selge fritidsboligen for å finansiere pensjonisttilværelsen, så har man jo uansett vunnet noe ekstra i forhold til å ha satt pengene i fond.

Kjære foreldre; Kos dere med det dere eier og har. Jeg vet at det nærmest ligger i genene våre at vi skal etterlate oss ting og tang og sørge for etterslekten, men i dag har de jo ikke det samme behovet for det som da genene ble preget. Dessuten; Når man kommer i den alderen at man arver foreldre, så har man kanskje stort sett fått det ganske greit og romslig økonomisk uansett? Og krav på at foreldre skal spare for oss har vi iallfall ikke!

(Duverden. Jeg tror nesten jeg føler et hus i Hellas presse seg på ;-))

Kalimera

Ja her er dere inne på endel økonomiske aspekter og litt moderne tankegang som man kanskje ikke her på \"bjerget\" vurderer fullt ut; hvordan å finansiere ulike prosjekter ut i fra de behov man har / hva man ønsker osv.

Her hjemme kan man høre folk bruke argumentet; boligen min er \"pensjon\"! \"Ikke noe vits i å spare\", sier mange. Skal de selge boligen da?

I dagens \"bank funding\" gir faktisk bankene cash til eldre (over 60år) med pant i sin norske bolig etter en skala. Jo eldre du er jo mer penger får du. Slik jeg har forstått det kan du bo i boligen så lenge du lever. Renter betales ikke! Med den nye pensjonsreformen med utbetaling av pensjon fra 62 år, kan det også åpnes helt andre muligheter enn vi er vant til.

Her samstemmer jeg med dere jenter. Tenk anderledes og litt nytt! Mulighetene er der for svært mange til å realisere sine \"drømmer\"!

Tjorven

Dersom man ikke har egenkapital, men egen bolig (ikke nedbetalt), kan man da refinansiere lånet sitt her i Norge for å kjøpe en feriebolig i Hellas? Er dette lurt, eller bør man ta opp eget lån i Hellas?
Jeg tenker da på å være i Hellas i ca 6 måneder, og eventuelt leie ut leiligheten hjemme samtidig. Det er lite trolig at jeg får leid ut sommerboligen vinterstid, da øya jeg tenker på et liten og mye er stengt utenfor sesongen, selv om det er fastboende der året rundt.
There are no strangers, only friends we haven't met.

Kalimera

Når det gjelder spørsmålet ditt Kaka, så er det litt vanskelig å svare helt konkret. Jeg trenger å vite litt om verdien på boligen din, hvor mye lån du har, hva kan du forvente å leie ut for pr. mnd. osv.

Du kan jo sende en pm så kan svare deg litt mer konkret :iconbiggrin: og gi deg noen råd.

kaka

Quote from: \"Kalimera\"Når det gjelder spørsmålet ditt Kaka, så er det litt vanskelig å svare helt konkret. Jeg trenger å vite litt om verdien på boligen din, hvor mye lån du har, hva kan du forvente å leie ut for pr. mnd. osv.

Du kan jo sende en pm så kan svare deg litt mer konkret :iconbiggrin: og gi deg noen råd.
Tror nok det er Tjorven som må svare på dette (selv om hennes spørsmål nok pirret meg litt)
Hilsen Kaka
KariK

Kalimera

Kanskje vi gamle kara burde legge oss etter klokken 20.00 ?

kaka

Quote from: \"Kalimera\"Kanskje vi gamle kara burde legge oss etter klokken 20.00 ?
- er virkelig klokka blitt så mye alt! :cyclopsani:

_-Ellers kan jeg jo nå benytte anledningen til å si at jeg følger med på \"spalten\" din. Veldig mye interessant, selv om jeg nok mer er en som drømmer enn en som handler.
KariK

Tjorven

Quote from: \"Kalimera\"Du kan jo sende en pm så kan svare deg litt mer konkret :iconbiggrin: og gi deg noen råd.

Takk skal du ha Kalimera. Sender deg en pm når det lir på. Akkurat nå er pc\'n min i ferd med å kræsje fullstendig, så jeg må kjøpe en ny først. I mellomtiden er det fortsatt interessant å følge med i tråden din, som ikke akkurat minsker lysten på å skaffe seg noe i Hellas ;)
There are no strangers, only friends we haven't met.

Siste innlegg i forumet

Re: Med speed-båt fra Milos til Folegandros
by Ole | 15. Sep 19, 23:28:30
Og noen bilder......
Re: Hvor er dette? 982
by Ole | 15. Sep 19, 23:13:16
Ett bilde til....
Re: Protester mot korttidsutleie/Air BnB i Chania
by Kritios | 15. Sep 19, 21:54:24
The holiday islands where locals have nowhere to l...
Re: Serifos 2019
by Ole | 15. Sep 19, 13:30:18
Noen flere bilder fra Hora, Serifos....
Video fra Serifos
by Ole | 14. Sep 19, 22:03:02
Her er litt video fra Serifos sommeren 2019. Håpe...
Re: "Mine" Kirker, moskeer og klostre 1/10
by kaka | 10. Sep 19, 10:49:29
Fint gjensyn....
Re: Rundt i Kykladene høsten 2019
by Heidrun | 08. Sep 19, 10:40:00
Man kan følge med på båtene på marinetraffic.c...
Re: Kimolos 2019
by Ole | 06. Sep 19, 20:10:10
Litt mer fra Chora....
Re: Video fra Kimolos
by kaka | 04. Sep 19, 10:24:20
Det så veldig vakkert ut, Ole, både strender og ...
Re: Pålogging eller ikke pålogging?
by Frynse | 02. Sep 19, 18:14:37
Takk til Ole for at han holder ut til tross for en...
Re: Noen små glimt fra en liten uke på Skopelos (og Skiathos)
by Katta | 02. Sep 19, 17:30:38
Jeg forstår  ;) ...
Re: Magiske øyeblikk i Hellas LARDOS, RHODOS
by fila | 02. Sep 19, 08:50:27
I Lardos sentrerer livet seg rundt det brede, trek...
Biltur på Serifos
by Ole | 01. Sep 19, 15:59:53
I sommer ble det litt filming fra bilen rundt omkr...
Re: Hvor er dette? 981 LØST
by Ole | 01. Sep 19, 09:21:23
Det er helt korrekt! Ikke mye som var forandret de...
Re: Kalo mina
by marjana | 01. Sep 19, 07:05:03
Kalo mina September. Fra Lagada på Amorgos....

En guide til øyloffing